טיפים למוכרים / רוכשים דירה

טיפים לרוכשים / מוכרים דירה

רכישת דירה ו/או מכירתה היא צעד משמעותי הטומן בחובו, בין היתר, השלכות כלכליות. אשר על כן, בטרם חתימה על חוזה מכר, רצוי להיערך בהתאם ומבעוד מועד, וזאת על מנת להימנע, ככל האפשר, מהיחשפות לסיכונים אפשריים.

האם כדאי לחתום על זיכרון דברים? מסמך כתוב?

התשובה: לא! למעט במקרים חריגים, נדירים ויוצאי דופן – זיכרון דברים מהווה פתח לצרות צרורות בעתיד. רכישת / מכירת דירה מהווה עסקה במקרקעין. ע"פ החוק, עסקאות במקרקעין טעונות התחייבות בכתב. מכאן, כל התחייבות, בין אם מדובר בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ובין אם מדובר במימוש העסקה עצמה, העלאת הדברים על הכתב מהווה התחייבות, על כל המשתמע מכך. פעמים רבות צדדים מעוניינים לחתום על מסמך בכתב על מנת "להבטיח" את קיום העסקה, "לקשור" את הצד השני ש"לא יברח בינתיים" וכו', אלא שמרגע שנחתם מסמך בכתב (שאינו חוזה) ביחס לנכס מסוים, מבלי שסוכמו כלל הפרטים המהותיים, אחד הצדדים עלול למצוא עצמו מקופח ביחס לפרטים החסרים, ולמצוא עצמו כבול בחוזה מקפח. היות והחוק מחייב, ממילא, צדדים למו"מ לנהוג בתום לב, אין כל יתרון בעריכת זיכרון דברים. במקרים בהם כל הפרטים המהותיים סוכמו – אין מניעה לחתום על חוזה בתוך פרק זמן קצר, ובמקרים בהם לא סוכמו הפרטים במלואם – כאן טמון הסיכון.

לחבר-של-חבר-של אחי יש דוגמה לחוזה מהדירה האחרונה שרכש לפני חודש, אפשרי להשתמש בו ולחסוך את שכר טרחת עורך הדין... (?)

על פניו, זה נראה פשוט מאוד: מלל הנפרש על פני מספר עמודים שאף אחד ממילא לא קורא ומי שקורא לא תמיד מבין. לא כך הדבר. עריכת חוזה היא עניין מקצועי, אשר נועד להסדיר את היחסים החוזיים בין הצדדים לעסקה, ואת הדרך לאזן בין האינטרסים שלהם - לא רק, אלא גם - במקרה של הפרה. בנוסף, חוזה המכירה טומן בחובו שיקולים של היבטי מס, דיווחים לרשויות השונות, במועדים הקבועים בחוק, ביצוע פעולות רישום וכיו"ב פעולות שעו"ד מוסמך לבצע

מה חשוב לבדוק כאשר קונים דירת יד שניה?

חשוב לבצע בדיקות ברשות המקומית ובמחלקת ההנדסה בה מצוי הנכס, ובכלל זה לבדוק נתונים הקשורים בתכנון, בניה, רישוי, חריגות, זכויות בניה וכיו"ב.

מה חשוב לבדוק כאשר קונים דירה מקבלן?

כאשר נרכשת דירה מקבלן, עורך הדין מטעם הקבלן הוא אשר מבצע את רישום הזכויות על שם הרוכשים בפנקסי הרשות המתאימה - לשכת רישום המקרקעין / מנהל מקרקעי ישראל / חברה משכנת - בהתאם למצב הזכויות בקרקע. התשלום שנגבה מאת הרוכשים נועד להסדיר את רישום הזכויות כאמור, ואינו מהווה ייצוג הרוכשים מול הקבלן! אולם, אין מדובר בעניין "פרוצדוראלי" בלבד, ולכן, טרם חתימתכם על חוזה "סטנדרטי" עם הקבלן, יש לבקש לקבל לעיונכם והערותיכם את טיוטת החוזה, ולהעבירה לבדיקת עו"ד מטעמכם, שיבדוק את כל הנקודות העלולות להוות "מוקשים", ובכלל זה בדיקת הבטוחות שמציע הקבלן, מתוך מספר הבטוחות החלופיות האפשריות, ע"פ הוראות חוקי המכר ביחס לדירות. בנוסף, יש לבדוק מהו המנגנון המסדיר את טיפול הקבלן בליקויי הבניה במהלך תקופת הבדק.  

בדיקת היטלי השבחה ו/או פיתוח

סוגיה זו מתעוררת בד"כ בעת מכירת נכס. על מנת למנוע מצב בו המוכר יופתע מדרישת הרשות המקומית הרלוונטית לתשלום היטל השבחה / פיתוח שבוצעו ו/או החלטות לפיתוח כאמור שהתקבלו ביחס לאזור בו מצוי הנכס, יש להקדים – מראש- פניה למחלקת ההנדסה בוועדה המקומית הרלבנטית, ולדרוש שומה רעיונית (חיוב / פטור), על מנת שבמסגרת מחיר העסקה יילקחו בחשבון גם הוצאות מסוג זה.

היבטי מס

ביום 1.1.2014 הושלמה כניסת הוראות רפורמת המיסוי לתוקף, במסגרתה חלק מהפטורים למוכרי דירות בוטלו וחלק צומצמו ע"י הגבלה לתקרה מקסימאלית הפטורה ממס שבח.  לכן, יש לבדוק היטב את מכלול המשתנים העלולים להשפיע על חיוב במס שבח (תא משפחתי, דירה יחידה או מספר דירות, דירה שהתקבלה במתנה / ירושה וכיו"ב), העשוי להגיע לסכומים משמעותיים. כמו כן, יש לקחת בחשבון את עלות מס הרכישה, וגם זאת בהתאם למדרגות הפטורות (האם מדובר בדירה יחידה כהגדרתה בחוק? הרכב התא המשפחתי וכיו"ב) וחלקי השווי החייבים במס. 

רישום משכנתא

לבדוק היטב את כתב ההתחייבות, ולוודא כי כל צד אחראי לבצע את הפעולות וההתחייבויות שנטל על עצמו במסגרת חוזה המכירה. לא פעם, נוסח "סטנדרטי" של הבנקים, מטיל חובות כפולות ולעיתים מטיל על מוכר הדירה פעולות (ואחריות) שלא מתפקידו לבצע.

הסדרי תשלומים

מומלץ לקבוע מנגנון תשלומים שיאפשר פיקוח אחר כל שלבי התקדמות החוזה, הן ברכישת דירה חדשה והן ברכישת דירת יד שניה. כמו כן, חובה (!) לרשום הערת אזהרה על הזכויות כנגד תשלום ראשון, וכן להשאיר סכום משמעותי בנאמנות אצל עו"ד לצורך הבטחת קבלת האישורים הנדרשים להשלמת רישום העסקה, ובמידת הצורך – תשלום ההיטלים ו/או חובות ו/או מיסים החלים על הנכס עקב המכירה, על מנת שניתן יהיה לפרוע אותם מתוך התשלום האחרון (עם הוראה בלתי חוזרת לנאמן-עו"ד לעשות כן).

לסיום, רכישת דירה ו/או מכירתה היא צעד כלכלי משמעותי. אשר על כן, בטרם חתימה על חוזה מכר, רצוי להיערך בהתאם ומבעוד מועד, וזאת על מנת להימנע, ככל האפשר, מהיחשפות לסיכונים אפשריים.

האמור לעיל אינו מהוות חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי

bblaw.ooil.co נבנה בשירות פריסייט בניית אתרים בחינם

ברנס ושות' - עורכי דין
BARANES & Co., LAW OFFICE
רח' ויצמן 54 (קומת משרדים) כפר סבא 4424472 
טל' 09-7691111 ; פקס: 09-7691112
נייד: 054-4503003 דוא"ל: baranesit@gmail.com