חוק שכירות הוגנת

חוק שכירות הוגנת ("חוק השכירות החדש")

בראשית הדברים אציין שקצרה היריעה מלפרט את החוק במלואו, לכן, להלן אביא את עיקר הוראותיו בלבד (אגב - ברמה הטכנית, אין מדובר בחוק "חדש", אלא בחוק משנת 1971 (חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971), אשר במסגרת תיקונו הוסף פרק הקובע הוראות שיחולו על השכרת דירות מגורים).

להלן עיקר התיקון:

הוראות התיקון לחוק יחולו על דירה למגורים בלבד, כהגדרתה בחוק (סייגים: דירת נופש, דירה בדיור מוגן, דירה במעונות לסטודנטים, דירה בדמי מפתח, שכירות לתקופה קצרת-טווח, דמי שכירות חודשיים העולים על עשרים אלף ₪).

חובה לערוך הסכם שכירות בכתב, הכולל פרטים מהותיים, לרבות "גילוי נאות" מצד המשכיר אודות מצב הדירה, סביבתה וגורמים נוספים העשויים להשפיע על השימוש בה.

חובת התאמת הדירה למגורים:

חל איסור להשכיר דירה שאינה מותאמת למגורים. ע"פ החוק, דירה אינה מתאימה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה: היא אינה כוללת מערכות נקזים ו/או היא אינה כוללת מערכות חשמל או תאורה ו/או אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, לרבות דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה ו/או יש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר ו/או בריאותו.

מסירת הדירה ומתן הוראות תחזוקה:

החוק קובע כי במעמד מסירת הדירה, על המשכיר לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה.

האחריות לתיקון ליקויים ופגמים בדירה:

בעניין זה, החוק קובע חלוקת אחריות ברורה, ולפיה השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי ו/או פגם "קל" שניתנים לתיקון באופן סביר (הרציונל – לא "להציק" למשכיר על כל שטות), וכן כל תיקון או פגם הנובעים משימוש רשלני של השוכר. המשכיר, לעומת זאת, יהיה חייב לתקן על חשבונו כל תיקון או ליקוי אחר בדירה, וזאת גם אם הוסכם בין הצדדים אחרת.

מועד התיקון יהיה בתוך זמן סביר ועד לא יאוחר מ-30 ימים, למעט תיקונים דחופים שאינם מאפשרים מגורים "סבירים" בנכס, שיתוקנו מיידית ועד לא יאוחר מ-3 ימים.

התשלומים שיחולו על השוכר: 1. דמי שכירות; 2. תשלומים שוטפים/קבועים (ארנונה, ועד בית) ותשלומים בגין צריכה וקבלת שירותים (חשמל, מים, כבלים וכו'); 3. תיקונים שחובת תשלומם חלה על השוכר ע"פ החוק.

התשלומים שיחולו על המשכיר:

כל יתר התשלומים שאינם חלים על השוכר, ובכלל זה: תשלומים לתיקון ו/או שדרוג מערכות הדירה ומתקניה, תשלום בגין ביטוח הנכס, תשלומים לצדדים שלישיים, כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך וכיו"ב.

ערבויות ובטחונות

החוק קובע מגבלה מקסימלית על גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מהשוכר, כדלקמן: שליש מסך דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות, או סכום השווה לפי שישה מדמי השכירות החודשיים, לפי הנמוך מבין השניים, כאשר לגבי החלופה השניה נקבע כי אם מדובר בבטוחה הכרוכה בהוצאה כספית שתיגרם לשוכר, אזי יעמוד סכומה עד פי שלושה מדמי השכירות החודשיים.

תנאים למימוש הבטוחות:

החוק קובע כי מימוש הערבויות ייעשה אך ורק במקרים הבאים: 1. אי תשלום דמי השכירות במועדם; 2. אי תשלום איזה מהתשלומים שהשוכר חב בהם ע"פ החוק; 3. אי פינוי הדירה בתום תקופת השכירות; 4. אי תיקון ליקויים שחובת תיקונם חלה על השוכר.

החוק קובע כי לפני מימוש הערבות, חלה על המשכיר החובה להתריע בפני השוכר על כוונתו לעשות כן, ולהעמיד רשותו את האפשרות לתקן את המחדל.

יחד עם זאת, אין בכך כדי לפגוע בזכותו של המשכיר להיפרע בגין מלוא נזקיו (נניח, בעקבות הפרה יסודית של ההסכם, גרימת נזקים משמעותיים לדירה, העולים על סכום הבטוחות וכיו"ב), ע"י שימוש בהוראות חוק החוזים הכללי.

בתום תקופת השכירות ועד לא יאוחר מ-60 ימים לאחר מועד זה, על המשכיר להשיב לידי השוכר את הבטוחות, בצירוף פירותיהן, ובלבד שהשוכר פרע את כל חובותיו (לפי המאוחר מבין השניים).

במקרה של מכירת הדירה, חלה על המשכיר חובה למסור לשוכר הודעה על כך בכתב, ומראש (דהיינו: לפני מסירת החזקה המשפטית לקונה).

סיום תקופת השכירות

החוק מאפשר לצדדים לקבוע זכות - הדדית - לביטול החוזה (שלא עקב הפרתו). במקרה כזה, על המשכיר יהיה ליתן לשוכר הודעה מוקדמת של 90 ימים מראש, ועל השוכר יהיה ליתן למשכיר הודעה מוקדמת של 60 ימים מראש. בתום התקופות האמורות – ההתקשרות תבוא על סיומה והחוזה יבוטל (מבלי שהדבר ייחשב הפרה).

בהיעדר התייחסות ל"תקופת אופציה" בחוזה השכירות, החוק קובע כי סמוך לקראת תום תקופת השכירות, על המשכיר להודיע לשוכר אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ואם כן - באילו תנאים.

במקרה בו בחוזה השכירות קיימת למשכיר אופציה להארכת תקופת השכירות - המשכיר יודיע לשוכר, עד לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות המקורית, האם ברצונו להאריך את השכירות, אם לאו. היה ויבחר המשכיר לממש את האופציה, השוכר יהיה מחויב לשכור את הדירה גם בתקופת האופציה, ובלבד שתנאי השכירות בתקופת האופציה נקבעו מראש (בחוזה השכירות המקורי), וע"פ אותם התנאים.

במקרה בו בחוזה השכירות קיימת לשוכר אופציה להארכת תקופת השכירות – עליו להודיע למשכיר עד לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות המקורית על רצונו לממש את האופציה ולהאריך את תקופת השכירות.

ב ה צ ל ח ה  😊

לסיום, בנימה אישית - מובנת ההסתייגות של משכירי / שוכרי דירות מהתייעצות עם עו"ד ("עוד מישהו לשלם לו"), אלא ש... עתה - יותר מתמיד - לא כדאי להסתפק בחוזה שכירות "סטנדרטי" שהורד מהאינטרנט, ויחשוף אתכם לסיכונים (מיותרים).

האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת ו/או תחליף לייעוץ משפטי

_________________________________________________________________

עו"ד דיקלה ברנס מייצגת שוכרים ומשכירים ועורכת חוזי שכירות מותאמים לצרכי הלקוח

bblaw.ooil.co נבנה בשירות פריסייט בניית אתרים בחינם

ברנס ושות' - עורכי דין
BARANES & Co., LAW OFFICE
רח' ויצמן 54 (קומת משרדים) כפר סבא 4424472 
טל' 09-7691111 ; פקס: 09-7691112
נייד: 054-4503003 דוא"ל: baranesit@gmail.com