ליקויי בניה בפרויקט תמ"א 38

ת"א
בית משפט השלום פתח תקווה

2129-06-15
16/10/2017

בפני השופט:
נחום שטרנליכט 
 
- נגד -
התובעים:
1. מרים ברהום
2. גואל ברהום

עו"ד גיל קלר
הנתבעת:
אלונה מדטוב
עו"ד מירב לוי
פסק דין
 

1. הצדדים ופתח דבר

התובעים הינם בעלי דירת מגורים בת 3 חדרים (להלן- הדירה). הדירה מצויה בקומה השלישית של בית משותף בן ארבע קומות בראשון לציון (להלן- הבניין).

 

הנתבעת (להלן- הנתבעת) עוסקת ביזמות בכל הנוגע לחיזוק והשבחת מבנים, ומי שהתקשרה עם התובעים ויתר בעלי הדירות בבניין בהסכם לביצוע עבודות בניה עפ"י תמ"א 38 (להלן- ההסכם). העבודות עליהן הוסכם בהסכם כללו תוספות בניה ועבודות שיפורים בדירות הקיימות ובשטחים המשותפים של הבניין. העתק ההסכם צורף כנספח 1 לכתב התביעה.

 

מלכתחילה הוגשה התביעה גם נגד עיריית ראשון לציון. ביום 18.5.2016, בהסכמת הצדדים, נדחתה התביעה, ככל שנגעה לנתבעת 2.

 

עניינה של תביעה זו בטענות התובעים, לפיהן הפרה הנתבעת את התחייבויותיה החוזיות כלפיהם, וגרמה לנזקים בדירתם ובשטחים המשותפים בבניין.

 

2. טענות התובעים

עם תחילת ביצוע העבודות ע"י הנתבעת או מי מטעמה, נגרם נזק לגג הבניין ולבידוד המונע חדירת רטיבות ומים לדירות שמתחתיו. עקב כך, נגרמו לדירת התובעים נזקי רטיבות וכן נזקים לתכולת הדירה. בנוסף, עקב פסולת בניין ולכלוך, דירת התובעים ניזוקה, ונגרם בה נזק לחלונות ולתריסים. כך גם נמנעה האפשרות לאוויר נקי בתוך הדירה.

 

בהתאם לחוות דעת השמאי מאיר אייל מיום 13.8.2012 (להלן- חוו"ד השמאי) נגרמו לדירת התובעים ותכולתה נזקים, שעלות תיקונם הוערכה בסך של כ- 107,170 ₪, נכון למועד הגשת התביעה. חוו"ד השמאי מצורפת כנספח 2 לכתב התביעה.

 

עקב המפגעים והנזקים שנגרמו בדירה, פנו התובעים למהנדס הבניין, מר אברהם בן עזרא (להלן- המהנדס). בחוות דעתו של המהנדס מיום 30.7.2012 אובחנו ליקויים ונזקים משני סוגים:

 

  • נזקים בתוך הדירה למבנה ולתשתיות (חשמל, תריסים, מעקות, קירות, ארונות ריצוף וכיוצ"ב) (להלן- נזקים בתוך הדירה);

  • נזקים מחוץ לדירה הנובעים מביצוע בניה בניגוד לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל- 1970 (להלן- התקנות) ושלא בהתאם לתקן המחייב (להלן- נזקים מחוץ לדירה) - פתיחת דלת מעלית חוסמת מחצית משטח המעבר; בצמוד לכניסה לדירה הותקן צינור כיבוי אש אנכי הבולט למעבר ובכך יוצר מפגע בטיחותי; עמודי החיזוק שבוצעו הצרו את רוחב המדרגות.

     

    המהנדס העריך את עלות תיקון הנזקים בתוך הדירה בסך של כ- 87,189 ₪. המהנדס לא התייחס בחוות דעתו לעלות תיקון הנזקים מחוץ לדירה שכן מדובר לשיטתו בליקויים הגורמים לירידת ערך, והערכת שיעורה של ירידת ערך זו אינה מצויה בתחום מומחיותו. חוות דעתו של המהנדס (להלן - חוו"ד המהנדס הראשונה) צורפה כנספח 3 לכתב התביעה.

     

    בעקבות תלונות התובעים, הנתבעת ביצעה תיקונים חלקיים, אולם הותירה - כך לטענת התובעים - את החלק הארי של הנזקים על כנם. לפיכך, פנו התובעים פעם נוספת אל המהנדס, ובחוות דעת נוספת מיום 6.4.2014 (להלן - חוו"ד המהנדס השניה) העריך המהנדס את עלות תיקון הנזקים שנותרו בסך של כ- 77,316 ₪. העתק חוו"ד המהנדס השניה מצ"ב כנספח 4 לכתב התביעה.

     

    התובעים פנו אל שמאים על מנת להעריך את ירידת הערך, אולם אלו סרבו לבצע הערכה. השמאים טענו, כי לא ניתן להשוות דירות עם ליקויים לדירות ללא ליקויים (סעיף 9 לכתב התביעה).

     

    בתביעתם עותרים התובעים לפיצוי כספי לפי הפירוט הבא:

     

  • פיצוי בגין הפרת ההסכם בסך 20,000 ₪;

  • פיצוי בגין הפגיעה בדירה ובשטח המשותף ובגין העדר היכולת ליהנות מהם בסך 30,000 ₪;

  • תיקון ליקויים בהתאם לחוו"ד שמאי- 107,170 ₪;

  • תיקון ליקויים בהתאם לחוו"ד מהנדס שניה- 77,316 ₪;

     

    ובסך הכל פיצוי כולל של 234,486 ₪.

     

    3. טענות הנתבעת

    נזקי הרטיבות הנטענים נגרמו לתובעים בשל נזקים במערכת האינסטלציה בדירת השכנים, הנמצאת מעליהם, בקומה הרביעית, זאת ללא קשר לביצוע העבודות על ידי הנתבעת.

     

    הנתבעת הסכימה, לפנים משורת הדין, לצבוע את דירת התובעים, לאחר שהרטיבות, שנגרמה עקב נזקי אינסטלציה בדירת הקומה הרביעית, התייבשה.

     

    התובעים מעולם לא התלוננו בפני הנתבעת על נזקים שנגרמו לדירתם עקב הבניה שבוצעה. מעבר לכך, ובהתאם לסעיף 12 להסכם, בעלי הדירות, ובכלל זאת התובעים, התחייבו שלא לבוא בטענות לקבלן בדבר הפרעה ו/או אי נוחות ו/או מטרד שיגרמו להם במהלך ביצוע העבודות, כל עוד נקט היזם באמצעים סבירים לצמצם או למנוע את אלה.

     

    התובעים היו מודעים היטב לכך, שמדובר בביצוע עבודות בניה, ומטבע הדברים, עלולים להיגרם עקב כך רעש, לכלוך, אבק וכיוצ"ב.

     

    בכל הנוגע לטענות בדבר נזקים מחוץ לדירה - בהתאם לתקנות, רוחב מדרגות מינימאלי הוא 0.8 מ', כאשר ישנם בבניין מעט מקומות בהם רוחב המדרגות מעט קטן יותר מהאמור בתקנה, אולם התובעת קיבלה אישור על כך מכל הגורמים המקצועיים, לרבות מאיגוד ערים לשירותי כבאות והצלה. הנתבעת הגישה בהקשר זה בקשה לתיקון ההיתר, וזו אושרה ביום 21.3.2013.

     

    באשר לברז כיבוי האש - הוא הותקן בהתאם לתקנות ואינו חורג מרוחב דלת דירת התובעים. לאחר שיפוץ הבניין הותקנה מערכת כיבוי אש, שתפקידה למנוע נזקי אש ולהציל חיי אדם, ועל כך יש להודות.

     

    בנוגע לטענות בדבר ירידת ערך - דינן להידחות על הסף. בעקבות ביצוע העבודות ערך הדירה עלה לכל הפחות ב-200,000 ₪. כיום יש לתובעים גישה לדירתם עם מעלית, מה שבעבר לא היה קיים.

     

    התביעה הוגשה בחוסר תום לב, שכן התובעים עותרים לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי כפול.

     

    התביעה הוגשה בשיהוי ועקב כך יש לסלקה.

     

    4. חוות דעתו של המהנדס, מר צבי רון

    בהסכמת הצדדים מונה ביום 7.6.2016 המהנדס, מר צבי רון (להלן- המהנדס רון) כמומחה מוסכם. המהנדס רון מונה לשם מתן חוות דעת ביחס לשאלות השנויות במחלוקת בין הצדדים, והמצויות בתחום מומחיותו. בהתאם למינוי זה הוגשה לתיק ביהמ"ש חוות דעתו של המהנדס רון מיום 6.12.16 (להלן- חוות הדעת).

     

    המהנדס רון בחן בחוות דעתו את הליקויים הנטענים, הן אלו שבתוך הדירה והן אלו שמחוץ לה. נאמר בחוות הדעת, כי ישנם ליקויים משלושה סוגים - ליקויים שאינם בני תיקון, אולם נלקחו בחשבון בפרק ירידת הערך; ליקויים, שלאחר בחינתם נקבע, כי אינם יוצרים צורך בתיקון כלשהו ואינם גורמים לירידת ערך כלשהי; וליקויים שנקבע בחוות הדעת אומדן ביחס לעלות תיקונם.

     

    המהנדס רון העריך את עלות התיקונים בסך של 9,800 ₪ בתוספת מע"מ. חלק נוסף של הליקויים, שעלות תיקונם הוערכה על ידי המהנדס רון בסך של 6,200 ₪ בתוספת מע"מ, הותיר המהנדס רון לשיקול דעתו של בית המשפט.

     

    המהנדס רון התייחס בחוות הדעת לנזקי הרטיבות. לגבי חלק מנזקי הרטיבות ניתן להסיק מהאמור בחוות הדעת, כי תיקונם מצוי באחריות הנתבעת. את יתר נזקי הרטיבות מותיר המהנדס רון.

     

    לעניין ירידת הערך בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון – כמפורט בפרק ה' לחוות הדעת - הציע המהנדס רון שתי חלופות. החלופה הראשונה בודקת שיעור ירידת הערך מתוך השוואת שוויה הנוכחי של הדירה לשווי הדירה טרם ביצוע עבודות השיפוץ. עפ"י חלופה זו לא נמצאה ירידת ערך בדירה. החלופה השנייה בודקת שיעור ירידת הערך תוך השוואה שוויה הנוכחי של הדירה לשווי הדירה ללא הליקויים ולאחר ביצוע העבודות. עפ"י חלופה זו אמד המהנדס רון את ירידת הערך בסך של 40,000 ₪.

     

    5. דיון והכרעה

    5.1 עלות ביצוע התיקונים

    הצדדים חלוקים בניהם במספר סוגיות, אולם נקודת המוצא המשותפת לשניהם היא, שעלות תיקון הליקויים בדירה ומחוץ לה, היא כפי שהוערכת בחוות דעתו של מר צבי רון. אין מחלוקת, כפי שהדברים עולים מכתבי הסיכומים של הצדדים, כי עלות ביצוע התיקונים היא כאמור בחוות הדעת, דהיינו, 9,800 ₪ בתוספת מע"מ וסך נוסף של 6,200 ₪ בתוספת מע"מ, שהותר לשיקול דעתי.

     

    מחלוקת אחת בין הצדדים היא ביחס לתיקונים, שעלות תיקונם נאמדה על ידי המהנדס רון בסך של 6,200 ₪ בתוספת מע"מ. הצדדים חלוקים בשאלה מיהו האחראי לליקויים אלו. אתייחס בפירוט לאותם ליקויים.

    5.1.1 הליקויים השנויים במחלוקת

    בסעיף 15 לחוות הדעת מתייחס המהנדס רון לליקוי בחלון הסלון שבדירה, ואומד את עלות תיקון ליקוי זה בסך של 500 ₪. התובעים טוענים, כי הנתבעת התחייבה להחליף את החלון. הנתבעת דוחה טענה זו. לא הוצג, לא בפני ולא בפני המומחה, מפרט טכני כלשהו, הכולל התייחסות לאותו חלון. ממילא לא הוכח, כי הנתבעת אכן התחייבה להחליף את החלון. ממילא יש לדחות טענת התובעים בעניין זה.

     

    בסעיף 26 לחוות הדעת מתייחס המהנדס רון לחלון ותריס במרפסת. המהנדס רון מציין בחוות הדעת, כי בביקורו בדירה מצא את החלון ואת התריס תקינים. כך גם ראה, שחלק מהרפפות בתריס הוחלפו. התובעים טוענים, כי הנתבעת התחייבה להחליף את החלון והתריס במרפסת, ללא כל קשר למידת תקינותם. הנתבעת דוחה טענה זו. לא הוצג, לא בפני ולא בפני המומחה, מפרט טכני כלשהו, הכולל התייחסות לאותו חלון. ממילא לא הוכח, כי הנתבעת אכן התחייבה להחליף את החלון והתריס במרפסת. משלא הוכחה ההתחייבות ומשנמצא, כי החלון והתריס תקינים, דין רכיב זה של התביעה להידחות.

     

    בסעיף 31-33 לחוות הדעת מתייחס המהנדס רון לרטיבות בדירה. המהנדס רון לא מצא, כי המדובר ברטיבות, שנגרמה בעטין של העבודות, שביצעה הנתבעת. הוא דווקא משער בסבירות גבוהה, כי אותה רטיבות נובעת מעבודות, שבוצעו על ידי התובעים. לפיכך, ומשלא הוכחה אחריות הנתבעת לליקויים אלו, דין רכיב זה של התביעה להידחות.

     

    5.1.2 ליקויים ברכוש המשותף

    התובעים עותרים לפיצוי בגין ליקוי בצנרת שברכוש המשותף. עלות תיקון ליקוי זה הוערכה על ידי המהנדס רון בסך של 1,800 ₪. בנוגע לליקוי זה השיב המהנדס רון לשאלת הבהרה, שנשלחה אליו על ידי ב"כ התובעים, "עלות התיקון מיוחסת לרכוש המשותף ואיננה משויכת בלעדית לתובעים". התשובה הוגשה לתיק בית המשפט ביום 8.1.2017. בנסיבות אלו, אין לזקוף עלות תיקון זו לטובת התובעים בלעדית, היות שלא נטען וממילא גם לא הוכח, שעל התובעים לשאת בעלות התיקון במלואו. ממילא דין רכיב זה של התביעה להידחות.

     

    5.1.3 טענות בדבר העדר שיתוף פעולה מצדם של התובעים בניקוי חומרי המליטה

    כאמור לעיל, ישנם ליקויים, שעלות תיקונם נאמדה בסך כולל של 9,800 ₪ בתוספת מע"מ, ואשר אין מחלוקת, כי נגרמו בעטיין של העבודות. לטענת הנתבעת, חלק מאותם נזקים נגרמו כתוצאה ממעשה או מחדל של התובעים, באשר הם סרבו לשתף פעולה עם הנתבעת, שעה שזו ביקשה לנקות את שאריות חומרי המליטה, שנותרו על גבי חלונות דירות הבתים (סעיף 13 לסיכומי הנתבעת). הטענה מתייחסת לעלות ניקוי שאריות חומרי המליטה מחלונות הדירה, שהוערכה בחוות הדעת בסך כולל של 2,900 ₪. הנתבעת לא הוכיחה טענה זו ואף לא הביאה כל ראיה לשם הוכחתה. הטענה לא נתמכה באסמכתא כלשהי. לא הוצגה בפני שום פניה בכתב של הנתבעת אל התובעים בעניין זה. הנתבעת לא הביאה ראיה לכך שניקתה ביתר הדירות את שאריות חומרי המליטה. כאמור לעיל, אין חולק שמדובר בנזקים שנגרמו עקב ביצוע העבודות. משכך, על הנתבעת לשאת גם בעלות תיקון הנזקים הקשורים בניקיון חומרי מליטה.

     

    על הנתבעת לשאת, איפוא, בעלות תיקון ליקויים בסך של 9,800 ₪ בתוספת מע"מ.

     

    5.1.4 כללי

    המהנדס רון קבע, כי יש להוסיף לעלות תיקון הליקויים סך של 1,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין פיקוח הנדסי.

     

    עוד נאמר בחוות הדעת, כי ככל שהתיקון יבוצע על ידי התובעים, יש להוסיף 30% לעלות התיקון והפיקוח ההנדסי, דהיינו 3,240 ₪.

     

    בהתאם להלכה הפסוקה, האפשרות לתקן את הליקויים תינתן לנתבעת מקום בו היא מודה בקיום הליקויים, וכאשר נכונותה לתקנם היא רצינית. בע"א 472/95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, 863 נאמרו בהקשר זה, הדברים הבאים:

     

    " אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. במקרה שלפנינו, העידו כמה מן הדיירים בדבר הליקויים בדירותיהם (בעיקר ליקויי ריצוף חמורים, רטיבות והיעדר איוורור), ועל ניסיונות כושלים של עובדי הקבלן ושלוחיו לתקן את הליקויים".

     

    בענייננו- הנתבעת כפרה בליקויים הנטענים ובאחריותה לתיקונם. כמו כן, הנתבעת לא גילתה נכונות אמיתית לתקן את הליקויים, ואף כאשר תיקנה חלק מן הליקויים, טענה כי הדבר נעשה לפנים משורת הדין, ומבלי שהייתה לה החובה לעשות כן, כאמור לעיל.

     

    בנסיבות אלה, יש לקבוע כי הנתבעת מיצתה את הזכות שעמדה לה לתקן הליקויים בעצמה. ממילא זכאים התובעים לפיצוי בשיעור הגבוה יותר, התואם ביצוע התיקון על ידי התובעים עצמם.

     

    אשר על כן זכאים התובעים לפיצוי בגין תיקון הליקויים בסך 14,040 ₪ בתוספת מע"מ, ובסה"כ 16,427 ₪.

    5.2 ירידת ערך

    כאמור, בחוות הדעת נקבעו שתי חלופות לחישוב ירידת הערך. החלופה השנייה בחנה שיעור ירידת הערך תוך השוואת שוויה הנוכחי של הדירה, לו יתוקנו הליקויים הניתנים לתיקון, לשווי הדירה ללא הליקויים כלל ולאחר ביצוע העבודות. עפ"י חלופה זו אמד המהנדס רון את ירידת הערך בסך של 40,000 ₪.

     

    לאחר שקראתי את טענות הצדדים ואת חוות הדעת, סבורני, כי בנסיבות העניין, החלופה השנייה היא החלופה המתאימה לחישוב ירידת ערך הדירה, ואפרט.

     

    הנתבעת התחייבה להעמיד לרשות התובעים את הדירה לאחר שבוצעו העבודות בבניין וללא הליקויים. התובעים היו אמורים, איפוא, לקבל לידיהם דירה השווה יותר משוויה קודם לביצוע העבודות. לפיכך, ולשם בדיקת הנזק בעקבות ירידת הערך הנובעת מהליקויים שלא ניתן לתקנם, יש לערוך השוואה בין שוויה של הדירה, כפי שהייתה אמורה להיות לאחר ביצוע העבודות וללא הליקויים, ובין מצבה של הדירה בפועל עם הליקויים. שווי הדירה טרם ביצוע העבודות (החלופה הראשונה) כלל אינו רלוונטי לענייננו, היות שביצוע העבודות על ידי הנתבעת באופן תקין וללא ליקויים היה אמור להשביח את הדירה.

     

    בחוות הדעת נמצא, ששוויה הנוכחי של הדירה, כשמצויים בה ליקויים בלתי פתירים, נמוך ב- 40,000 ₪ משוויה, כפי שאמור היה להיות ללא אותם ליקויים.

     

    5.3 פיצוי בגין הפרת ההסכם ובגין נזק שאינו ממוני

    כאמור לעיל, התובעים זכאים לפיצוי בגין הנזקים, שנגרמו להם, בעטים של הליקויים בדירה, הן בגין עלות תיקון הליקויים, הניתנים לתיקון, והן בגין ירידת הערך בעטיים של הליקויים, שאינם ניתנים לתיקון. אינני סבור, כי בנסיבות אלו זכאים התובעים לפיצוי נוסף בגין ראש הנזק הערטילאי הנטען בסעיף 12 לכתב התביעה, ודין רכיב זה של התביעה להידחות.

     

    באשר לראש הנזק הנטען בסעיף 13 לכתב התביעה, הנזק הנטען שם – "פיצויים בגין הפגיעה בדירה ויכולתם להנות ממנה" – לא הוכח ואף לא הובאה כל אסמכתא בנוגע לשיעורו של נזק זה. משנפסק פיצוי בגין הנזק הממשי, אינני סבור שיש מקום לפסיקת פיצוי נוסף.

     

    5. סיכום

    העולה מכל האמור לעיל הוא, כי דין התביעה להתקבל חלקית.

    הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

  • פיצוי בסך 16,427 ₪ בגין תיקון הליקויים, בהתאם לקביעות בחוות הדעת, ועלות הפיקוח ההנדסי. סכום זה כולל מע"מ. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות הדעת, 21.12.16, ועד התשלום המלא בפועל;

  • 40,000 ₪ בגין ירידת הערך, כאמור בחוות הדעת. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות הדעת, 21.12.16, ועד התשלום המלא בפועל;

  • הוצאות משפט בהתאם לשומת הוצאות שתוגש ושכר טרחת עורך דין בסך 6,602 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

  • 54678313

     

    ניתן היום, כ"ו תשרי תשע"ח, 16 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.

     

    Picture 1

     

שליחת פנייה לבעל האתר
שם השולח:

תוכן הפנייה:
אני לא רובוט:
CAPTCHA code

תגובות עבור עמוד זה: (פרסם תגובה)

לא נמצאו תגובות עבור עמוד זה.
פרסם תגובה

bblaw.ooil.co נבנה בשירות פריסייט בניית אתרים בחינם

ברנס ושות' - עורכי דין
BARANES & Co., LAW OFFICE
רח' ויצמן 54 (קומת משרדים) כפר סבא 4424472 
טל' 09-7691111 ; פקס: 09-7691112
נייד: 054-4503003 דוא"ל: baranesit@gmail.com